　警察庁は4日、金融機関などの窓口で対面して預貯金口座を開設する際は原則、マイナンバーカードや運転免許証などにあるICチップでの「本人確認」を義務化する方針を決めた。偽造品による本人確認を防ぐのが狙い。5日から2026年1月3日まで意見を公募したうえで犯罪収益移転防止法の施行規則を改正し、27年4月1日の実施を目指す。

　警察庁によると、現在は運転免許証などの提示で本人かどうかを確認している。ただ、近年は精巧に偽造された免許証を使って不正に口座が開設され、特殊詐欺などに悪用されるケースが出ている。こうした事件の摘発は24年に67件あった。

非対面は既に決定

　こういった偽造品の悪用を防ぐため、警察庁はICチップの読み取りによる本人確認に限定したい考えだ。マイナンバーカードなどを持っていない人については、住民票の写しなどでの本人確認も認める。その場合、金融機関など事業者側から送られる書類は転送不要に設定される。

　警察庁の楠芳伸長官は4日、定例の記者会見で「匿名・流動型犯罪グループによる預貯金口座などの悪用を防止し、特殊詐欺などの被害の防止につながると期待している」と述べた。非対面での本人確認を原則ICチップで行うことは既に決まっており、27年4月から実施される。

明日、パブコメで意見募集が開始されるものと思われます。
令和9年4月1日より、犯罪収益移転防止法で本人確認の方法がかなり変わりそうですね。
いよいよデジタル対応が必須になってきます。
準備しっかりしていきましょうネ

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2025-11-22

「東京佐川急便事件で245億円の損害を」　“希代の詐欺師”は生きていた…　「会社版地面師」で逮捕、驚きの手法とは

news.yahoo.co.jp

会社乗っ取りをもくろみ株券偽造で逮捕されたのは、かつてちまたを騒がせた人物だった。他でもない、戦後最大の経済事件といわれた東京佐川急便事件で暗躍し、実刑判決を受けた松澤泰生（74）である。世間の裏街道でしぶとく生き延びていたバブル紳士の足跡を追う。

　政界のタニマチとして知られた東京佐川急便の故・渡辺広康元社長（2004年に69歳で死去）が唯一アポなしでも社長室に招き入れたのが、当時不動産業を営んでいた松澤だったという。日本がバブル景気に酔いしれていた1980年代後半のことである。

　後の92年に表面化した東京佐川急便事件では、渡辺元社長から自民党副総裁だった故・金丸信への5億円ヤミ献金が発覚。自民党が結党以来、初めて下野するきっかけとなった。

　そんな時代のうねりの中にいた松澤は、95年に特別背任罪で懲役5年の実刑判決が確定した。東京佐川から債務保証と融資で580億円を引き出して株取引や不動産投資に注ぎ込んだ挙げ句、同社に約245億円の損害を負わせたのだ。

　それから30年余りがたった今年11月13日……。

「警視庁暴力団対策課が、松澤を含む男女三人を有価証券偽造・同行使などの容疑で逮捕しました。警察発表では三人とも職業不詳となっていたので、すぐには、あの松澤と気付きませんでしたよ」

　と、社会部記者。松澤の他に逮捕されたのは澤田洋一（76）と齋藤ゆかり（60）の両容疑者で、

「三人は、不動産管理会社『ハナマサ』の株主権を巡る民事訴訟において、一昨年と昨年、偽造した株式譲渡契約書と株券を東京地裁に提出したとされます」（同）

　ハナマサはもともとスーパー「肉のハナマサ」を運営していた。が、08年、業績悪化によってスーパー事業を別法人へと譲渡し、以降は不動産管理会社となっていた。

「松澤らはその会社の乗っ取りを図りました。スーパー事業の業績が悪化している時期、同社では役員が入れ替わるなど経営面も不安定で、松澤は混乱に乗じて会社に出入りするようになっていた。そして22年12月、同社が埼玉県東松山市に所有していた土地を勝手に10億円で売却し、そのうち8億円を自身が関係する会社の口座へと送金していました」（同）

　松澤はこの後自らをハナマサ代表として登記。

「加えて、同社の株式を松澤が保有していると偽装し、役員就任の正当性を主張しようとしたわけです。勝手に会社の資産が売られ登記も書き換えられていた事実に気付いた元代表が民事で提訴するとともに“会社が乗っ取られそうだ”と警視庁に相談し、逮捕に至りました。なお、警察は業務上横領容疑などでのさらなる立件を視野に入れています」（同）

　いわば“会社版地面師”のような手口について、捜査関係者が語る。

「松澤容疑者にとって、さほど難しい作業ではなかったでしょう。なにしろ、渡辺元社長の“金庫番”と呼ばれた人物ですからね。巨額の債務保証と融資の見返りに元社長へ還流した裏金は当時、政界に流れたとされました。松澤容疑者は金庫番として、株取引や不動産取引、政界工作など、複雑で巧妙な作業をこなしていました」

　しかし96年、渡辺元社長に懲役7年の実刑判決が下ると（03年に確定）、

「服役中の金庫番に対する世間の関心は次第に薄れました。この数年はほとんど名前を聞かなくなっていましたし、生死も定かではありませんでした。ですが、こうもしぶとく生き延びていたとは……」（同）

会社版地面師・・・とは・・・

でもホントそう・・・会社の謄本を取ることはあっても、しっかり見ているかといわれると・・・
こういうのチェックしてくれるサービスがあると嬉しいですね

2025-11-07

地面師被害、「法人名義の不動産」が危ない！…気づきにくい「法人乗っ取り型」地面師の手口とその回避策【司法書士が警鐘】

news.yahoo.co.jp

偽造身分証や成りすましで不動産の「売主」をでっち上げ、売買代金や手付金を詐取する詐欺集団「地面師」。個人を装う古典的手口に加え、法人登記を偽装して会社ごと不動産を乗っ取る「法人型」も増加していますが、法人型は発見が難しいため、経営者は警戒が必要です。司法書士・佐伯知哉氏が解説します。

より発見が難しく、防ぎにくい「法人乗っ取り型」

先日報じられた、東京・文京区の「地面師」による詐欺未遂事件。所有者やその親族になりすまし、土地とビル2棟（約10億4,500万円規模）の売買契約を持ちかけ、手付金をだまし取ろうとした疑いで、11月1日に逮捕者が出ました。報道によれば、偽造の身分証で息子を装うなど、典型的な「個人なりすまし型」の手口が確認されています。

一方で、司法書士である筆者の実務感覚から強く注意喚起したいのは、より発見が難しく、防ぎにくい「法人乗っ取り型」の地面師です。

これは、所有者が“個人”ではなく“法人”である不動産を狙い、法人の代表者登記等を虚偽の書類で書き換え、会社そのものを乗っ取って売却してしまうというもの。大阪・ミナミで発生した約14.5億円被害の事件は、まさにこのタイプでした。

そもそも地面師とは、偽造身分証や成りすましで「売主」をでっち上げ、売買代金や手付金を詐取する詐欺集団の総称です。過去には巨額事件が相次ぎ、社会問題化しました。直近の文京区の件も、息子になりすます古典的パターンの延長線上に位置づけられます。

以下、個人なりすまし型と法人乗っ取り型の違い、狙われやすい不動産の条件、実務で取りうる防衛策について見ていきます。

「法人乗っ取り型」が「個人なりすまし型」より見抜きにくいワケ

(1)法人乗っ取り型の手口

　法人が不動産を所有している場合、攻撃者は次の流れで“正規の売主”の外観を作ります。

●代表者の個人情報を不正入手し、身分証を偽造

　↓

●役所で“実印の印鑑登録”を通し、真正な印鑑証明書を取得

　↓

●その印鑑証明等を用いて、法務局に“代表取締役の変更”などの登記申請

　↓

●登記簿上は攻撃者が「現代表者」となり、その“会社名義”で不動産を売却

このルートで作られた「代表取締役の印鑑証明書」「会社の実印」は“紙のうえでは本物”です。したがって、取引の現場で「偽物」と断定するのがきわめて難しいのです。大阪の14.5億円事件でも、代表者登記の書換え後に売却が進められたと報じられています。 (2)個人型との決定的な違い　個人なりすまし型は、運転免許証・マイナンバーカードの真贋、権利証や固定資産税通知など“個人に紐づく情報”の照合で揺さぶりをかけやすいといえます。一方、法人乗っ取り型は「商業登記が書き換わっている」ため、“登記上の代表者=売主”という外観が既に完成しています。職業的な本人確認を尽くしても、形式上はクリアに映る局面が出るという点に、最大の難所があります。

「地面師に狙われやすい不動産」の特徴

司法書士等が実務に当たる際に「警戒レベルを上げるサイン」には、下記のようなものがあります。複数当てはまるほど危険度は上がります。これらは大阪の法人乗っ取り型でも複数該当しています。

(1)億単位の超高額の取引

　→10億円規模なら要警戒

(2)権利証・登記識別情報の欠落/提示渋り

　→　事前提示を頑なに拒む場合は要警戒

(3)やけに急ぐ売主

　→　価格を下げても早期決済を迫るようなら要警戒

(4)登記簿の乙区（担保）がやけにキレイ抵当権等が付いていない更地・テナントビル等は送金先が限定されず、資金の流れで正体を炙り出しにくい。慎重に確認を

(5)利用実態が希薄更地、賃貸中のビル等で、所有者本人の生活・事業の痕跡が乏しい場合も慎重に確認を

(6)よく分からないコンサルや代理人が多数出入り地面師はチームで動くため、脇役が不自然に多くなる。注意を

残念ながら、防衛策に決定打はない…「多層防御」が必須に

地面師対策は、一手で完封できる類いのものではありません。多面的なチェックの積み重ねを行うのが現実的だといえます。実務上、効果が高い順に挙げます。

(1)法人オーナー必須!　商業登記を定期監視

●月1回の登記事項確認自社の登記情報をオンラインで確認し、代表者・取締役・本店の変動をチェック。登記中の有無も把握。費用は軽微で、早期発見の効果は大

●社内ルール化総務・法務の定型業務に“登記監視”を組み込む。異常があれば、取引一時停止・法務局照会・警察に相談へ

(2)事前本人確認の“質”を上げる（個人・法人共通）

●ICチップ検証マイナンバーカード・運転免許証は“見た目”ではなくNFCリーダーや専用アプリでICチップの真正を確認。

●権利証（登記識別情報）の事前点検番号・体裁・交付時期と登記履歴の整合。過去の司法書士・公証役場の関与履歴も照会。

●売主しか知り得ない情報のヒアリング固定資産税の納付実務、過去の修繕やテナント入替え履歴、司法書士・税理士など日頃の関与専門家の実名等、「会話でボロが出る」ことが多い。

(3)取引設計で“逃げ道”を塞ぐ　

●決済条件の見直し残代金の一部を登記完了確認後に支払う条項（例:5割を完了後）。資金繰りの都合で難しい場合は、司法書士預りや金融機関エスクロー相当の枠組みを検討（日本型エスクローは制度上の制約が多く、スキーム選定は要注意）。

●送金先の厳格化抵当権抹消等の関係者（金融機関等）への同時実行送金を組み入れる。資金の流れで“正体”をチェックする意味がある。

(4)「現地」と「人」を見る　

●現地確認・面談原則更地・空ビルほど“素性”が見えません。本店・事業所・居住実態の確認、本人（または役員）との対面は省略しない。

●関与者の洗い出し妙なコンサルや代理人が増える取引は、参加者の資格・委任関係を一人ずつ裏取りする。

(5)売買に慣れた司法書士等の専門家を入れる　売買案件の現場では、登記・本人確認・資金移動・書類真贋が交錯します。場数を踏んだ司法書士・弁護士・宅建士のチームで、チェックを重ねることが、最大の抑止力になります。

「疑わしき兆候」を見逃さない、見過ごさない

文京区の「個人なりすまし型」では、健康保険証の偽造で“息子”を装い、10億円規模の契約を仕掛けました。高額・急ぎ・身分証偽造が重なった典型例です。購入側が不審点に気づき、所有者に直接確認したことで発覚しました。

大阪・ミナミの法人乗っ取り型（約14.5億円）は、商業登記を書き換えて“正規の代表者”の外観をつくり、会社名義で売却。登記の真正を装えるため、現場での発見が著しく困難となりました。事件後、多くのメディアや実務者が法人登記のセキュリティの甘さを指摘しています。つまり、次のようなことがいえるのです。

●登記という“公的外観”を先に奪うため、取引現場では“普通に見える”

●真正な印鑑証明・会社実印が出てくる（出自は不正でも、証明書自体は本物）

●大口物件に狙いを定めやすいため、被害が甚大化するだからこそ、法人オーナーは登記の定期監視を「最低限の自衛」としてルーティン化してください。個人オーナー・不動産事業者は、ICチップ検証・権利証事前点検・対面確認・資金の流れの固定といった地味な作業を一つずつ積み上げる、というのが最適解となるのです。不動産の売買など、大きな資産が動く場面では「おかしいな?」と感じたら立ち止まる勇気が何よりの防波堤です。現場での違和感は、地面師のほころびです。疑問点があれば、迷わず早めに専門家へ相談してください。

佐伯知哉司法書士法人さえき事務所　所長

赤裸々に、まっすぐ記載されていますね
是非、お仕事で関係のある方はご一読ください

2025-09-08

詐欺事件に使用された偽造書類とその見分け方！

【月間不動産】

　詐欺事件に使用された偽造書類とその見分け方！

最近の不動産トラブルにおいては、本人確認の不備により詐欺事件に巻き込まれるケースが多発しており、その被害の範囲は甚大です。本節では、詐欺事件において偽造され使用された、本人確認書類の種類とその見分け方について述べます。

多数の偽造書類を利用された詐欺事件

こんな事件がありました。

不動産仲介業者から都内の土地200坪の売却話があり、建売業者は、2億7,000万円で購入することにしました。売主との面談を申し込むと、当日、本人は出てこずに、コンサルタントと称する代理人が出席し、『本人は几帳面かつ神経質で、独身のまま兄弟と一緒に住んでいて、本件土地を売るについて身内からとやかく言われたくないと考えている。そのため直接同人の自宅を訪問しないように』と申し入れがあり、権利証書、印鑑証明書、運転免許証などのコピーが提示されました。

残金決済時には、司法書士立ち合いの上で、運転免許証、印鑑証明書、遺産分割協議書、登記済み権利証書（いずれも偽造されたもの）などの確認が行われ、東京法務局城南出張所において、司法書士が受理証を取得し、その後、預金小切手はすべて現金化されました。登記所受理後の６営業日後の登記補正日を過ぎて、買主が現地に看板を出したところ、翌日、真の所有者が法務局に申立てをしたため、法務局で受理された書類はいずれも偽造書類であることがわかった、というもの。大量の偽造書類が駆使された事件であり、登記所も見抜けなかったほどです。その後、買主は国に対して損害賠償を請求。判決では、15％の国の賠償責任を認めました。偽造書類の見分け方を知っていれば、トラブルは避けられたかもしれません。

相変わらず地面師事故は怖いですね
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2025-09-07

静岡県司法書士会富士支部様にて【証明書偽造を見破る術－本人確認資料の原本確認の対応－】研修会

静岡県司法書士会富士支部様よりご依頼いただき、研修会でお話させていただきました。
令和9年4月1日から始まりそうな犯罪収益移転防止法改正による対面・非対面の本人確認（原本確認）の対応
次年度新しくなるマイナンバーカード、その他諸々・・・
犯罪収益移転防止法の改正やデジタル庁が公開した「デジタル社会の実現に向けた重点計画」など内容等を新しい内容として盛り込みました。
そして今回は時間を長くいただき、お持ちいただいたスマートフォンへのアプリ導入や利用方法と実際に使うことも行いました。
研修会を行うたびに、新しい情報がわんさか・・・一つ一つ丁寧に実務で注意いただきたい点に注力してお話しさせていただきました。

１）本人確認のデジタル化・厳格化の推進について
２）マイナンバーカード（個人番号）について
３）運転免許証・運転経歴証明書について
４）パスポート
５）在留カード・特別永住者証明書について
６）コンビニ交付証明書について
７）アプリの活用
８）事故事例とその他
９）マイナンバーの今後の展開と業務対応

マイナ免許証のみ取得の現状把握や注意点と対策方法。この点についてはすでに地注意が必要な点もお伝えしました。
日常業務で、知らない・わからないは通用しないですもんね・・・。
多くの参加者にご参加いただきました。
ありがとうございました。

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2025-09-06

Androidのマイナカード搭載は26年度　新「マイナアプリ」も

は5日、2025年デジタル庁活動報告を開催した。スタートから4年間の取り組みや今後の「ガバメントAI」など施策のほか、マイナンバーカードやマイナポータルの改善についても説明した。Android スマートフォンのマイナンバーカード搭載は2026年度中を予定しており、現時点では「26年秋」(浅沼尚デジタル監)を目標としている。

マイナンバーカードのiPhone搭載「iPhoneのマイナンバーカード」は25年6月にスタートしたが、Androidについては、スマホ電子証明書には対応しているものの、氏名・生年月日など券面記載情報の証明には対応していない。26年を目途に、AndroidでもiPhoneと同等のマイナンバーカード機能の実現を目指す。

今回はiphoneの方が先行しましたが、Androidも追いつけ追い越せですね。
犯罪収益移転防止法の改正も令和9年4月1日頃に予定されていそうですし、それまでには間に合うようにするのかな？？

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【パブコメ】犯罪収益移転防止法、ICチップ付本人確認書類は確認必須へ

対面で本人確認、ICチップ活用義務化へ　精巧な偽造免許証に対策

「東京佐川急便事件で245億円の損害を」　“希代の詐欺師”は生きていた…　「会社版地面師」で逮捕、驚きの手法とは

地面師被害、「法人名義の不動産」が危ない！…気づきにくい「法人乗っ取り型」地面師の手口とその回避策【司法書士が警鐘】

より発見が難しく、防ぎにくい「法人乗っ取り型」

「法人乗っ取り型」が「個人なりすまし型」より見抜きにくいワケ

「地面師に狙われやすい不動産」の特徴

残念ながら、防衛策に決定打はない…「多層防御」が必須に

「疑わしき兆候」を見逃さない、見過ごさない

詐欺事件に使用された偽造書類とその見分け方！

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