「世田谷区」がついに「江東区」より“格下”に？マンション価値で“下剋上”が起きた当然のワケとは

江東区と世田谷区、わずか7年で
1000万円差がひっくり返る

　2024年の中古マンションの平均成約価格は、江東区が7928万円で、7746万円の世田谷区を史上初めて抜いた。2017年には江東区4663万円、世田谷区5617万円なので、わずか7年で1000万円差をひっくり返したことになる。

　こうなったのも、ここ4年の価格上昇率が江東区15.4％に対して、世田谷区は8.4％に過ぎないことで、この逆転現象を呼んでいる。マンションを買うなら、世田谷区より江東区の方が有利であるのが現実だ。

　先ほどの価格上昇率は単年では7％差だが、これを複利で考えると今後もっと差が開くことになる。5年で上昇率は55％の差となるので、5年もすると江東区民は世田谷区をマンション立地として格下に見る様になるかもしれない。

　こうなるのには、理由がある。それは価格上昇率に何が寄与するかで理解できる。それは「マンションの資産性の法則」である。

　共働きが増え、通勤を伴う仕事だけでなく、子育ての必要が出ると、職住近接は切なるニーズになる。オフィスの床の半分は都心3区（千代田区・中央区・港区）に存在する。そこへの通勤時間の短縮はライフスタイルを支える切なるニーズになる。

　都区部の平均通勤時間は45.6分で、江東区39.8分、世田谷区50.0分になる（住宅・土地統計調査2023年）。この毎日の片道5分は往復で10分、200日通勤なら、33時間に及ぶ。共働きなら、66時間だ。その分、働けば時給3000円で1人10万円になる。休息を取るのにも有効な時間になることは間違いない。

　都心へのアクセス時間は都市生活者には時間を買う感覚に近い。職住近接は面積ニーズも変える。通常100平方メートルの戸建てよりも、70平方メートルのマンションでいいと考えるのだ。